Zurückgelassene Sachen nach Auszug oder Zwangsräumung

Muss ein Mieter die Wohnung auf Grund eines Räumungstitels verlassen, liegt die Vollstreckung beim Gerichtsvollzieher: Er setzt den Schuldner aus dem Besitz und weist den Gläubiger – meist den Vermieter – ein (§885 Absatz 1 ZPO). Dabei fordert er den Schuldner auf, eine Anschrift für Zustellungen zu nennen.

Was mit den beweglichen Sachen geschieht, die nicht gepfändet werden, regeln die Absätze 2 bis 5. Der Gerichtsvollzieher schafft sie weg und übergibt sie dem Schuldner oder bestimmten Personen, die an seiner Stelle anwesend sind. Ist niemand da oder wird die Annahme verweigert, kommen die Sachen auf Kosten des Schuldners in die Pfandkammer oder anderweitig in Verwahrung. Sachen, an deren Aufbewahrung „offensichtlich kein Interesse besteht“, sollen unverzüglich vernichtet werden.

Die Fristen: Fordert der Schuldner seine Sachen nicht binnen eines Monats nach der Räumung ab, veräußert der Gerichtsvollzieher sie und hinterlegt den Erlös. Dasselbe gilt, wenn er sie zwar abfordert, aber binnen zwei Monaten nach der Räumung die Kosten nicht zahlt. Unpfändbare Sachen und solche ohne zu erwartenden Verwertungserlös sind auf Verlangen jederzeit herauszugeben (Absatz 5). Sachen, die sich nicht verwerten lassen, sollen vernichtet werden (Absatz 4).¹

Der Gläubiger kann den Auftrag nach §885a ZPO auf die Besitzeinweisung beschränken. Der Gerichtsvollzieher weist dann nur noch den Gläubiger in den Besitz ein. Er hält im Protokoll die frei ersichtlichen beweglichen Sachen fest und darf dafür Bildaufnahmen in elektronischer Form machen (Absatz 2).

Die Sachen, die nicht gepfändet werden, darf der Gläubiger danach jederzeit wegschaffen, und er hat sie zu verwahren. Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, darf er jederzeit vernichten. Für diese Maßnahmen haftet er nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit (Absatz 3).

Fordert der Schuldner die Sachen nicht binnen eines Monats nach der Einweisung des Gläubigers beim Gläubiger ab, darf dieser sie verwerten – nach den im Gesetz genannten Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, ohne dass die Versteigerung vorher angedroht werden muss. Sachen, die sich nicht verwerten lassen, dürfen vernichtet werden (Absatz 4). Unpfändbare Sachen und solche ohne zu erwartenden Verwertungserlös sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit herauszugeben (Absatz 5). Die Kosten für Verwahrung und Verwertung gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung (Absatz 7).

Beide Seiten weist der Gerichtsvollzieher mit der Mitteilung des Räumungstermins auf diese Regeln hin (Absatz 6). Der Unterschied zur vollständigen Räumung: Die Monatsfrist läuft hier gegenüber dem Vermieter, nicht gegenüber dem Gerichtsvollzieher.²

Unabhängig von der Räumung räumt §562 BGB dem Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters ein. Es erstreckt sich nicht auf Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen. Für künftige Entschädigungsforderungen und für Miete, die über das laufende und das folgende Mietjahr hinausgeht, kann es nicht geltend gemacht werden.

Ob der Vermieter es im Einzelfall durchsetzen darf, welche Sachen darunter fallen und wie es sich zu einem Räumungstitel verhält, ist eine Frage für Rechtsberatung oder Mieterverein; dieser Text beantwortet sie nicht.³

Wer freiwillig auszieht, kann vieles vorab regeln. Wer eine Räumung fürchtet, findet auf der Seite der Justiz Nordrhein-Westfalen den Hinweis, dass der Mieter im Räumungsurteil eine verlängerbare Räumungsfrist erwirken kann und dass bei besonderer Härte ein Vollstreckungsschutzantrag nach §765a ZPO möglich ist. Dieselbe Seite warnt vor erheblichen Zusatzkosten, wenn ein Spediteur die Sachen entfernt und sie eingelagert werden müssen.

Praktische Reihenfolge für beide Seiten:⁴⁵

1. Bestand festhalten. Liste und Fotos von allem, was in der Wohnung bleibt, mit Datum. Das schützt beide vor dem Streit, was zurückgelassen wurde.
2. Wichtiges vorab sichern. Papiere, Schmuck, Fotos und Datenträger nehmen Sie rechtzeitig selbst mit, damit sie gar nicht erst in Verwahrung oder Verwertung geraten.
3. Anschrift hinterlassen. Ohne erreichbare Adresse kann niemand die Sachen übergeben oder eine Frist wahren.
4. Frist notieren. Bei einer Vollstreckung läuft ein Monat ab der Räumung beziehungsweise der Einweisung – notieren Sie sich das Datum im Kalender.
5. Vor jeder Räumung auf eigene Faust Rechtsrat holen. Das Gesetz legt die Besitzeinweisung beim Räumungstitel in die Hände des Gerichtsvollziehers. Ob und wie ein Vermieter ohne Titel Sachen entfernen darf, beurteilt im Einzelfall ein Rechtsanwalt oder der Mieterverein. Eigenmächtiges Räumen ohne Titel ist verbotene Eigenmacht (§858 BGB); nach dem Bundesgerichtshof haftet ein Vermieter, der so räumt, für die vorgefundenen Sachen und muss ihren Bestand und Wert belegen (Urteil vom 14.07.2010, Az. VIII ZR 45/09).

Ist geklärt, dass der Gläubiger oder der Eigentümer die Sachen entfernen darf, ist das eine gewöhnliche Räumungsarbeit. Rümpelwerk Mitteldeutschland räumt Wohnungen und Häuser, trennt dabei nach Fraktionen und gibt auf Wunsch einen schriftlichen Entsorgungsnachweis; das Festpreisangebot gibt es direkt bei der kostenlosen Besichtigung. Die rechtliche Freigabe holt der Auftraggeber vorher selbst ein. Zum Ablauf siehe Wohnungsauflösung und Haushaltsauflösung; zu Besenreinheit und Rückgabepflicht Besenrein übergeben. Ist die Wohnung stark vermüllt, hilft Messie-Wohnung entrümpeln (Kosten); in Halle (Saale) gibt es die Seite Wohnung auflösen in Halle (Saale).